Tout comprendre au prêt relais pour un nouvel achat immobilier

ARGENT Revendre son logement pour s’offrir plus grand demande une certaine organisation financière

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Bon plan ou galère ? En matière de prêt relais, tout dépend du temps que vous mettrez à vendre votre ancien logement.
Bon plan ou galère ? En matière de prêt relais, tout dépend du temps que vous mettrez à vendre votre ancien logement. — IStock / City Presse

Après avoir acheté un premier bien plutôt modeste, de nombreux couples repartent en quête de mètres carrés supplémentaires pour agrandir la famille ou changent tout simplement de lieu de vie. Sauf que devenir « secundo-accédant » suppose d’avoir revendu son précédent logement, le tout dans un timing difficile à gérer.

Jongler avec les opérations

Dans un scénario idéal, vous avez mis en vente votre maison et trouvé un acheteur, tandis qu’en parallèle vous avez vous-même eu un coup de cœur pour un autre logement. Les deux transactions étant menées de front, il n’y a donc aucun problème de financement puisque le produit de la vente arrive pour régler le nouvel achat. Le tout, bien sûr, en coordonnant les dates d’emménagement de chacun. Hormis un coup de chance, il est toutefois rare de parvenir à une telle synchronisation.

L’option la plus prudente est en réalité de céder son habitation avant d’en convoiter une autre. Là encore, la somme résultant de cette transaction permettra de vous offrir votre nouveau chez vous lorsque vous l’aurez trouvé. Bémol : si la perle rare se fait attendre, il faudra sans doute redevenir locataire pour un temps, avec le déménagement et les frais supplémentaires que cela implique.

Une avance appréciable

Pour éviter de passer par la case location, bon nombre de propriétaires choisissent l’alternative du prêt relais. Ce crédit immobilier permet de financer la nouvelle demeure grâce à une avance versée sur le prix de vente estimé de votre bien. Une option très utile lorsqu’on souhaite déménager malgré l’emprunt de son logement sur le dos. Les ménages utilisent donc un prêt relais pour solder le capital restant dû et constituer un apport pour changer de toit. Le plus souvent, il faut jumeler cette opération avec un crédit amortissable classique à long terme pour compléter l’enveloppe de la future habitation. Une fois la vente réalisée, l’argent récolté permet de mettre un terme au prêt relais et de rembourser par anticipation une partie du nouvel emprunt.

C’est dans cette optique que ce crédit transitoire est souscrit pour une période courte, en général entre 12 et 24 mois, moyennant un taux d’intérêt supérieur à celui des emprunts classiques (de 0,10 à 0,30 % en plus). De même, son montant correspond à un pourcentage compris entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien. Quant aux échéances mensuelles, elles peuvent inclure une franchise partielle, pour payer les intérêts et primes d’assurance chaque mois, ou totale afin de reporter cette charge jusqu’à la clôture du crédit, moyennant toutefois un coût plus élevé.

Un pari sur la revente

Le crédit relais peut être un coup de pouce ou un piège redoutable en fonction du temps qu’il va vous falloir pour céder votre ancien logement. Car non seulement la somme des intérêts s’alourdit au fur et à mesure mais surtout, vente ou pas vente, la banque pourra exiger le remboursement complet au terme du délai imparti, quitte à en passer par un recouvrement contentieux.

Depuis la crise des subprimes, des mesures préventives ont été prises pour limiter ces risques. En tête de liste, de nombreuses banques imposent par exemple de faire réaliser une estimation du logement par deux organismes indépendants, afin d’évaluer son prix au plus juste et ainsi de faciliter sa revente.

Les conseils

Le prêt relais ne doit pas être souscrit à la légère. Si l’option vous tente, voici quelques conseils pour réussir cette opération.
- Ne surévaluez pas le bien : pour être vendu vite, votre logement doit être estimé à son juste prix. Pour cela, consultez plusieurs spécialistes immobiliers et recourez au besoin à une expertise indépendante.
- Soyez réactif : mettez votre bien en vente dès que possible et soyez attentif aux réactions. Si elles sont négatives ou s’il y a peu de candidats, n’hésitez pas à demander conseil à une agence immobilière de façon à améliorer la présentation du bien, à diffuser l’annonce ou à ajuster le prix.
- Mobilisez tout le soutien possible : certaines banques ont des accords avec des réseaux d’agences immobilières et peuvent donc vous aider à vendre votre habitation.